Кризис и антикризис

10 октября 2008 г. в Фонде имущества прошла конференция «Инвестиции в недвижимость: пакет антикризисных идей». Тема конференции не вполне соответствует тематике нашего издания, тем не менее, мы не могли обойти вниманием это событие.

Актуальность вопроса для бизнес-сообщества Санкт-Петербурга была очевидна: большой аукционный зал Фонда имущества был полон. Андрей Николаевич Степаненко, генеральный директор ГУ ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», посетовал на то, что никогда не видел такого количества человек на аукционах.

Невзирая на название конференции, большую часть времени докладчики посвятили не своим предложениям по преодолению кризиса, а описанию существующей ситуации и постановке основных проблем. Как отметила главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Анастасия Ясинская, это был только первый разговор из череды необходимых для преодоления кризиса.

Итак, оценивая ситуацию на рынке, спикеры кардинально расходились в оценке ситуации. Так, Александр Олегович Шарапов, президент Becar Realty Group, сравнил нынешнее положение с Великой депрессией 1929-1933 гг. Соответственно, его антикризисные меры основываются на политике Франклина Рузвельта: государству необходимо вкладывать средства в реальный сектор, при этом обеспечив занятость максимального количества человек. Идеальным вариантом для этого является строительство, в том числе дорожное. В качестве основной проблемы А.О. Шарапов рассматривает кризис доверия. Банки не доверяют друг к другу, что снижает возможности межбанковского кредитования. Население не доверяет банкам, поэтому люди забирают деньги со счетов, несмотря на то, что их вклады застрахованы. И наконец, банки не верят в стоимость недвижимости, поэтому не дают кредиты на строительство.

По мнению Екатерины Павловны Немченко, коммерческого директора ООО «ГДСК», до общественных работ российской экономике еще далеко. Г-жа Немченко против того, чтобы называть сложившуюся ситуацию кризисом. В течение года на рынке жилья был ажиотажный спрос, сейчас он достаточно сильно упал. Но уровень спроса на первичном рынке в сентябре как раз достиг нормального уровня для стабильной ситуации. Е.П. Немченко назвала сегодняшний спрос «выжидательным».

Многие спикеры отмечали, что ситуация на российском, в том числе петербургском, рынке жилья специфична: в отличие от европейских стран и США, а также, например, от Казахстана, уровень развития ипотеки в России очень низкий. По данным Е.П. Немченко, сделки по ипотеке составляют около 20% продаж на первичном рынке. По сравнению с 80-90% на более «цивилизованных» рынках это ничтожно. Как шутили участники конференции, именно наша нецивилизованность нас спасает.

Вячеслав Васильевич Семененко (президент Ассоциации риелторов, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», член Совета директоров холдинга «Setl Group») также не считает ситуацию в российской экономике кризисной. По его мнению, нынешнее положение принципиально отличается от, например, кризиса 1998 года. Бизнесмены более опытные, «не впадают в ступор». Они понимают, что в данной ситуации, прежде всего, необходим актив. А лучший актив – это недвижимость.

В то же время, другие спикеры говорили о том, что одна из проблем данного кризиса как раз в том, что многие, кто имеет деньги, в таких опасных условиях предпочитают их беречь, а не инвестировать. Что касается покупки недвижимости, все выжидают: надеются в ближайшее время на падение цен на жилье.

По этому вопросу высказывались разные мнения. Так, Е.П. Немченко утверждает, что падения цен не будет, поскольку основные составляющие себестоимости – стоимость земли и стройматериалов – останутся неизменными. Александр Анатольевич Ольховский, президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», вице-президент ОАО «Банк ВТБ», не согласен с такой точкой зрения: по его мнению, цены на землю могут падать; стоимость стройматериалов упадет из-за снижения спроса на них. Именно огромный рост цен на жилье плюс высокие ставки по ипотеке, по словам А.А. Ольховского, сформировали ситуацию, которую мы имеем сейчас – резкое падение спроса. А поскольку застройщики привыкли работать в основном за счет средств дольщиков, это приведет к резкому падению строительной отрасли в условиях финансового кризиса.

В целом, хотя большинство участников было склонно вместе с руководством страны обвинять в кризисе исключительно США, некоторые отмечали и вину самих участников рынка. Так, по мнению Николая Флориановича Вечера (вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», генеральный директор филиала компании «GWA Sawyer» по Северо-Западу), основная причина кризиса – это нецивизованность рынка девелоперов: неграмотный финансовый менеджмент, отсутствие маркетинговой политики и т.п.

Основной антикризисной мерой, предлагаемой докладчиками, стало вливание государственных денег в экономику. Как известно, сейчас у государства довольно большие резервы, которые оно может потратить на преодоление финансового кризиса. По словам Бориса Валентиновича Юшенкова, генерального директора консалтинговой компании Colliers International (Санкт-Петербург), такое вливание, конечно, разгонит инфляцию, и скорее всего, значительнее, чем прогнозирует Минфин. Часть средств осядет в карманах чиновников. Но эта мера необходима, поскольку банки, получив деньги, смогут давать кредиты предприятиям. Промышленность продолжит развиваться, таким образом, финансовый кризис не перерастет в экономический.

Одним из немногих, кто предложил что-либо предпринять самим участникам рынка, был В.В. Семененко. Бизнес в сложившихся условиях должен оптимизировать производство и экономить на издержках. Экономия на издержках включает сокращения и снижение заработной платы.

Реальный пакет антикризисных мер огласил А.А. Ольховский. Эти меры будут вынесены на обсуждение в городской и федеральный парламент.

Прежде всего, необходимо создать антикризисную комиссию, которая будет отслеживать ситуацию на рынке, координировать действия властей, а также оказывать законодательную поддержку антикризисным действиям.

Затем, сформировать денежный фонд при Правительстве Санкт-Петербурга, который будет выкупать квартиры у застройщиков. При этом риск для города должен быть минимален, т.е. это должны быть либо построенные объекты, либо близкие к завершению. Кроме того, необходимо обеспечить полную прозрачность процедуры.

Власть также может выкупать у застройщиков проекты, в которых квартиры уже выкуплены дольщиками. Если застройщик не способен завершить строительство, государство обязано предотвратить социальный взрыв. Проект передается в бюджет, а застройщик принимает на себя функции генподрядчика.

Еще одна проблема состоит в том, что у компаний ввиду отсутствия финансирования не хватает средств на инженерную подготовку территорий под новые проекты. А если сейчас ее не проводить, через 2-3 года, когда снова появятся деньги и спрос, негде будет строить. В связи с этим А.А. Ольховский предлагает городу также профинансировать инженерную подготовку территорий.

Впрочем, А.А. Ольховский отметил, что все меры, которые предпримет государство, могут лишь сгладить последствия кризиса, справится же с ним только время.

А.Н. Степаненко подтвердил, что город готов выкупать квартиры у застройщиков. Тем не менее, по Жилищному кодексу, государство может покупать жилье только под расселение аварийных домов. Соответственно, это квартиры с определенными параметрами, в основном эконом-класса.

По итогам встречи модератор конференции подытожил советы, которые давали участники бизнесменам:

  • не дергаться;
  • планировать бизнес-процессы таким образом, чтобы в случае очередного обвала перенести его с наименьшими потерями;
  • и наконец, вкладывать деньги в землю.

Это, конечно, была шутка. На деле, конференция показала, что основные участники рынка не страдают ложным оптимизмом, тем не менее, верят, что петербургский бизнес все преодолеет. Как многократно повторялось в процессе обсуждения, «слабые уйдут, сильные останутся». Прежде всего, необходимы профессионализм, спокойствие и дальновидность. Как сказал один из докладчиков, главное не перекладывать тяжесть кризиса на плечи населения, а решать проблемы профессионально.

Вера Якубсон

Текст статьи в pdf

Контакты Карта сайта
Все права защищены. При использовании информации с данного сайта ссылка на источник обязательна